为进一步支持新型产业发展，增强加快产业转型升级、推动高质量发展的新动力，打造一批“生产、生活、生态”融合发展的新型产业综合体，根据《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）、《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施（修订版）》（粤府〔2018〕79号）、《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》（粤自然资规字〔2019〕3号）《汕头经济特区现代产业用地供应办法》（汕头市人民政府令第175号）等文件精神，结合我市实际情况，市局研究制定了《汕头经济特区新型产业用地（M0）管理暂行办法（征求意见稿）》。现向社会公开征求意见，有关意见请于2020年12月22日前送至我局，逾期视同无意见。
附件：《汕头经济特区新型产业用地（M0）管理暂行办法（征求意见稿）》
汕头市自然资源局
2020年12月7日
汕头经济特区新型产业用地（M0）
管理暂行办法（征求意见稿）
第一章 总 则
第一条（目的和依据）为进一步支持新型产业发展，增强加快产业转型升级、推动高质量发展的新动力，打造一批“生产、生活、生态”融合发展的新型产业综合体，根据《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）、《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施（修订版）》（粤府〔2018〕79号）、《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》（粤自然资规字〔2019〕3号）等文件精神，结合汕头经济特区（以下简称特区）实际，制定本办法。
第二条（适用范围）金平区、龙湖区行政区域内以及汕头华侨经济文化合作试验区、汕头高新技术开发区、汕头经济特区保税区园区内新型产业用地（M0）的供应适用本办法。
第三条（新型产业范围）本办法所称的新型产业是现代产业中以先进制造业和与之相关的现代服务业（包括信息服务类、电子商务类、科技服务类）等为核心的产业。具体产业类型由汕头市人民政府公布。
第四条（名词解释）本办法所称的新型产业用地（M0）是指符合特区新型产业发展导向，用于研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产、生产性咨询服务等创新型产业功能以及相关配套服务的用地。
新型产业用地项目用房包括产业用房和配套服务设施。
产业用房指可用于生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测等功能用途的用房。
配套服务设施包括生产服务、行政办公及生活服务设施等。
新型产业用地（M0）按产业用房是否可以分割转让分为不可分割转让的新型产业用地（以下简称不可分割M0）和可分割转让的新型产业用地（以下简称可分割M0）。
第五条（用地类别）在城市用地分类“工业用地（M）”大类下，增设“新型产业用地（M0）”中类。在办理供地手续时，土地用途表述为“工业用地（M0）”，并标明为“新型产业用地”。
第六条（部门职责）市自然资源局负责新型产业用地规划、供应的管理、指导工作。
市发展和改革局、市工业和信息化局、市投资促进局等有关行政管理部门按照各自职责做好新型产业用地供应管理的相关工作。
金平区、龙湖区人民政府和汕头华侨经济文化合作试验区、汕头高新技术开发区、汕头经济特区保税区的管理机构（以下统称园区管理机构）负责本行政区域内、本园区内新型产业用地的准入、实施、监管、退出等具体工作。
第七条（面积要求）新型产业用地鼓励集中成片、规模开发。用地面积10亩及以上的，允许规划为可分割M0。10亩以下为不可分割M0，仅限开发主体自持。
第八条（分割要求）可分割M0的产业用房分割转让应以幢、单元等固定界限为基本单元。按幢分割的，单幢建筑的套内建筑面积不得少于2000平方米；按单元分割的，每个单元的套内建筑面积不得少于300平方米。每个单元需有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、单元号）。固定界限以规划部门核发的规划核准文件为准（建设工程规划许可证及建设工程设计方案、图纸、图册等）。
配套服务设施不得单独分割转让，但可按不高于分割转让的产业用房建筑面积占产业用房总建筑面积的百分比且以幢、单元等固定界限为基本单元进行分割转让。
第二章 规划、建设要求
第九条（布局原则）新型产业用地布局应遵循以下原则：
（一）应符合国土空间规划、控制性详细规划、产业规划等相关规划要求；
（二）交通便捷、配套完善；
（三）通过“三旧”改造转为新型产业用地的（以下简称“旧改M0”），还应符合“三旧”改造的专项规划等相关要求。
第十条（规划技术参数）新型产业用地规划技术参数（除位于特殊区域内或安全、消防有特殊规定的项目外）：容积率3.0 - 6.0；建筑密度30% - 50%。配套服务设施计容建筑面积不超过项目总计容建筑面积的30%；独立占地建设的，其用地面积不大于总用地面积10%。在公共条件支撑的情况下，配套服务设施中可建设人才公寓，计容建筑面积不超过项目总计容建筑面积的10%。
新型产业用地的控制性详细规划指标低于前款规定的下限指标的，由自然资源行政管理部门对控制性详细规划指标直接修正。
第十一条（建设要求）新型产业用地项目设计方案应符合国家和地方法律法规规范中有关消防、建筑等要求。产业用房中用于生产制造的用房，应符合工业建筑设计规范；用于研发设计的用房，可参照办公建筑设计规范进行设计；配套宿舍、人才公寓可参照公租房标准进行设计。
大力发展高标准立体化厂房，提高标准厂房用地的开发强度。除安全、消防等有特殊规定或生产环节有特殊要求外的新建工业项目，一般应建造4层及以上多层厂房。
产业用房与配套服务实施应尽量分开设置，鼓励项目用地的行政办公及生活服务设施集中布局。严禁建造商品住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
产业用房与配套服务设施同步设计、同步报批、同步建设、同步验收。
新型产业用地的城市基础设施配套费，产业用房部分参照工业建筑项目类型收费标准执行；配套服务设施部分参照民用建筑项目类型收费标准执行。
第三章供地管理
第十二条（新增M0）新增新型产业用地须采取招拍挂方式公开出让，在保障市场主体公平参与市场竞争的前提下，可以将产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求、投入产出指标等作为用地出让条件。
新型产业用地所在的区人民政府、园区管理机构应按本办法第十九条规定拟定项目发展监管协议，并将监管协议报送工业和信息化行政管理部门备案。监管协议作为土地供应组成文件，土地使用权受让人在与自然资源行政管理部门签订土地出让合同前，应与所在的区人民政府或园区管理机构签订项目发展监管协议。
第十三条（旧改M0）“旧改M0”按“三旧”改造的相关规定报批。
土地使用权受让人在与自然资源行政管理部门签订土地出让合同前，应与所在的区人民政府或园区管理机构签订项目发展监管协议。
第十四条（已出让工业用地转为M0）已出让工业用地（含已完成闲置处置的工业用地）转为新型产业用地的，须符合控制性详细规划，并征得所在的区人民政府或园区管理机构同意，再向自然资源行政管理部门申请办理土地使用条件变更手续，确定应补缴的土地出让金。
土地使用权人在与自然资源行政管理部门签订土地出让合同补充协议前，应与所在的区人民政府或园区管理机构签订项目发展监管协议。
第十五条（土地年限）新型产业用地的供应，可以采用按法定最高出让年限出让、按弹性年期出让、先租赁后按弹性年期出让等多种土地有偿使用方式，保障新型产业用地需求。
新增新型产业用地和“旧改M0”最高出让年限为50年；已出让工业用地转为新型产业用地的，按照原工业用地剩余出让年限确定。
实行按弹性年期出让的，首次出让的年限为20年以上30年以下。
实行先租赁后按弹性年期出让的，租赁期限不得超过5年，首次出让的年限为20年以上30年以下，续期的出让年限为每次10年。
第十六条（M0地价）新型产业用地的宗地地价，按照同地段商业服务业用地楼面地价的30％，乘以该地块的计容建筑面积（不含无偿移交的建筑面积）计算。
计价公式为：P＝C×30％×S
其中：P为新型产业用地宗地地价，C为同地段的商业服务业用地楼面地价，S为该地块的计容建筑面积（不含无偿移交的建筑面积）。
实行弹性年期出让的，宗地地价为前款价格乘以弹性年期，再除以法定最高出让年限。
实行先租赁后按弹性年期出让的，年租金为按弹性年期出让的宗地地价除以出让年期。
按法定最高出让年限修正的出让价格不得低于土地成本和按规定应当缴纳的税费之和，不得低于该地块所在工业用地基准地价的70%，不得低于国家、省规定的土地出让最低价。
第十七条（无偿移交）新型产业用地应在土地出让合同或补充协议中约定用地单位须向所在的区人民政府或园区管理机构无偿移交一定面积的项目用房。
无偿移交的项目用房不占用项目可分割登记、转让比例，由所在的区人民政府、园区管理机构统筹管理，用于引进产业项目、安排公共服务设施或作其他公益性用途使用。具体移交面积、设计要求、建设标准、移交时间等由用地单位与所在的区人民政府或园区管理机构在项目发展监管协议中明确。
不可分割M0不需要无偿移交项目用房。
第四章准入与监管
第十八条（准入条件）新型产业用地的供应对象应符合以下条件：
（一）无不良信用记录。
（二）属于汕头市人民政府公布的新型产业类型。
拟成立新公司取得新型产业用地使用权的，其母公司（控股方）需符合前款规定要求。
具体准入、退出机制，由区人民政府、园区管理机构负责制定。
第十九条（监管协议）新型产业用地项目发展监管协议由项目所在的区人民政府或园区管理机构与开发主体签订，应当约定项目开工时间、竣工时间、投产时间、达产时间、投入产出指标、分割转让条件、无偿移交产业用房以及违约处置方式等相关条款。
投入产出指标包括投资强度、土地产出率、地均财税贡献、高新技术企业数量或国家级和省级“专精特新”（高成长）企业数量等，具体指标由所在的区人民政府、园区管理机构制定。
第二十条 （监管主体）项目所在的区人民政府、园区管理机构作为监管主体，应制订出台具体监管措施，加强对新型产业用地项目的日常巡查，按照监管协议约定条款对开发主体和入驻企业的生产经营活动进行监管。
第二十一条（开发主体监管责任）开发主体应制定新型产业用地项目运营管理制度并加强对入驻企业的日常监管，包括：
（一）协助区人民政府、园区管理机构和相关部门建立入驻企业档案，对入驻企业统一进行登记，定期统计整理入驻企业的产业、投入产出效益、知识产权、综合能耗等情况。
（二）严格监管入驻企业对项目用房的使用，严禁入驻企业擅自转租、转售、改变项目用房原有使用功能、违法加建改建等行为，一经发现，应责成入驻企业限期整改，逾期不改的，应通知并配合属地政府、有关部门进行查处。
第四章登记管理
第二十二条（登记要求）市不动产登记部门办理新型产业用地项目用房不动产登记时，应在不动产权登记簿上标明“新型产业用地项目”等字样。
第二十三条（分割管理要求）可分割M0项目允许按幢、单元等固定界限为基本单元办理不动产分割、转移等登记。办理登记时应符合以下要求：
（一）开发主体自持产业用房的建筑面积占分割转让前产业用房确权登记的建筑面积比例不得低于40%。
（二）产业用房自办理不动产转移登记之日起5年内不得再次转让。
（三）产业用房分割转让，不得对土地使用权进行分割，在办理不动产登记时标注土地使用权按份共有或共同共有。
（四）配套服务设施不得单独进行登记，登记时应载明所对应的产业用房范围。
开发主体自持产业用房时间自首次登记之日起不少于15年，自持期限届满后允许转让。
第二十四条（开发主体的告知义务）可分割M0项目开发主体有义务向买受方明示产业用房的规划用途、土地出让年限、契税、公共维修基金、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知买受方应严格按照规划用途经营使用、不得擅自改变用途以及办理不动产登记证书的具体前提条件，并在转让合同中明确约定。
第二十五条（买受方要求）可分割项目用房买受方必须是在中国境内合法注册的法人单位，符合新型产业项目类别，从事研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节的先进制造业企业、信息服务业企业、科技服务业企业、电子商务类企业，符合所在的区人民政府、园区管理机构制定的新型产业项目准入条件。
买受方须与项目所在的区人民政府或园区管理机构签订项目发展监管协议，约定受让面积、投入产出指标、再次转让条件、违约责任等。
买受方申请办理项目用房的转移登记，应一并提交与项目所在的区人民政府或园区管理机构签订的项目发展监管协议。
第二十六条（产业用房租赁）产业用房用于租赁的，承租方必须符合本办法第二十五条要求，租赁合同要报所在的区人民政府、园区管理机构备案。
第六章 附 则
第二十七条新型产业用地项目的认定、申报管理、用地供应管理、产业发展监管、违约责任处置等，本办法没有规定的，按照市人民政府、项目所在的区人民政府、园区管理机构关于现代产业用地的相关规定执行。
第二十八条 濠江区、澄海区、潮阳区、潮南区以及南澳县可参照本办法执行。
第二十九条 本办法自发布之日起实施，有效期为三年。